[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼]
"2년 실거주 없이 비과세 받는 유일한 통로, '상생임대'에 답이 있다"
[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼] "2년 실거주 없이 비과세 받는 유일한 통로, '상생임대'에 답이 있다"
최근 부동산 시장에서 임대인들의 가장 큰 고민은 단연 '양도소득세'다.
특히우리 하남시처럼 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을
받기 위해 반드시 채워야 하는 ‘2년 실거주’ 요건은 큰 걸림돌이다.
직장이나 자녀 교육 문제로 실제 거주가 어려운 상황에서
세금 부담 때문에 퇴거를 고민하는 이들에게,
정부가 내놓은 ‘상생임대주택’ 제도는 가뭄의 단비와 같은 존재다.
그 해답은 "상생임대주택이다"
1. 실거주 요건의 ‘치트키’, 상생임대주택
상생임대주택 제도의 핵심은 파격적이다.
임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 ‘착한 임대인’에게는
양도세 비과세 판정 시 필요한 2년 거주요건을 아예 면제해 준다.
뿐만 아니라, 최대 80%에 달하는 장기보유특별공제(거주분 40% + 보유분 40%)를
받기 위한 2년 거주 요건도 함께 인정받을 수 있다.
사실상 몸테크(실거주 고생) 없이도 수억 원의 절세 효과를 누릴 수 있는
유일한 통로인 셈이다.
2. 한눈에 보는 상생임대주택 충족 타임라인
이 혜택을 받기 위해서는 아래와 같은 시간적 요건을 엄격히 준수해야 한다.
1단계 [직전 임대차계약]: 주택 매수 후 본인이 임대인으로서 체결한 계약이 있어야 하며,
최소 1년 6개월 이상 임대차를 유지해야 한다. (주택 매수 시 승계받은 계약은 제외)
2단계 [상생 임대차계약]: 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 사이에 계약을 체결하며,
임대료 증액은 5% 이내로 제한한다.
3단계 [의무 임대기간]: 상생 계약에 따라 2년 이상 실제로 임대를 지속해야 혜택이 완성된다.
3. 다주택자도 열려 있는 비상구
많은 이들이 오해하는 지점이 있다.
“나는 다주택자라 해당 사항이 없겠지”라는 생각이다.
하지만 상생임대주택은 임대차 계약 체결 시점에 다주택자였더라도 혜택을 받을 수 있다.
최종적으로 해당 주택을 양도하는 시점에만 1주택자(혹은 일시적 2주택자)가 되면
거주요건 면제 혜택이 적용된다.
즉, 다른 주택들을 먼저 정리할 계획이 있는 다주택자라면,
마지막 남은 한 채를 상생임대차계약을 통해 유지함으로써
거주 없이 비과세를 완성하는 전략적 자산 배분이 가능하다.
4. 위기 상황에서도 유지되는 혜택
임대 기간 중 임차인이 갑작스럽게 퇴거하는 돌발 상황에 대해서도 제도는 유연하다.
임차인의 자발적 퇴거로 인해 임대 기간을 채우지 못했더라도,
다음 임차인과 기존과 동일하거나 더 낮은 임대료로 재계약을 체결하면
이전 임대 기간을 합산해 준다. 이는 임대인이 통제할 수 없는 변수로 인해
세제 혜택을 박탈당하지 않도록 배려한 장치다.
[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼] "2년 실거주 없이 비과세 받는 유일한 통로, '상생임대'에 답이 있다"
요점은
첫번째 직전 계약은
1년 6개월 이상 유지했는가?
두번째 증액률은
5% 이내를 준수했는가?
세번째 계약 시점은
2026년 말까지 체결하였는가?
네번째 보유 현황은
양도 시점에 1주택자(또는 일시적 2주택)인가?
상생임대주택 제도는 임대인에게는 ‘거주 의무 면제’라는 실익을,
임차인에게는 ‘임대료 안정’이라는 주거 안심을 제공하는 고도의 정책적 타협점이다.
세법의 파고가 높은 지금, 이 제도를 정확히 이해하고 활용하는 것이야말로
자산 가치를 지키는 가장 스마트한 해법이 될 것이다.
상생임대주택 요건은 개별적인 상황에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로,
실행 전 반드시 세무사 등 전문가와의 상담을 통해
상세 요건을 재확인하시기 바랍니다.